GENÈVE – Le propriétaire peut-il refuser d’indiquer le loyer du précédent locataire ?
A la conclusion du bail, le locataire est autorisé à connaître le loyer du précédent locataire, et ce quelle que soit la situation sur le marché du logement. Il peut le demander au propriétaire qui est tenu de le communiquer (art. 256a al.2 CO).
En cas de pénurie, si le canton a prévu une obligation de notifier le loyer sur une formule officielle, ce qui est le cas à Genève, le locataire est spontanément informé du loyer du précédent locataire. A l’avenir, avec la modification en cours du droit du bail, cela devrait être vrai partout en Suisse, même en l’absence de pénurie. Cela ne vaut pas pour les loyers subventionnés et contrôlés par l’Etat, ou pour les logements comportant 6 pièces ou plus (cuisine non comprise) et ayant un caractère luxueux (sols en marbre, frises, portail ouvragé, etc.).
La formule officielle (de couleur verte) doit être remise sous 30 jours après la remise des clés du logement, au maximum ; en général elle est remise à la signature du bail. Si elle est omise par le bailleur, le loyer est nul et doit être refixé par le juge à la demande du locataire, qui a droit rétroactivement au remboursement du trop versé, avec intérêts. Celui-ci peut agir en tout temps en saisissant la juridiction des baux et loyers, sous réserve de la prescription (il faut agir dans l’année où l’on apprend son droit, mais l’on ne peut réclamer plus de 10 ans de trop versé si le bailleur invoque la prescription), et de l’abus de droit (exceptionnel, par exemple si le locataire devait savoir que le loyer était nul, mais se garde de s’en prévaloir pour le relever à moment opportun).
La procédure est gratuite devant le Tribunal des baux à Genève. Bien inspiré, le bailleur cherchera à transiger, mais ce n’est pas toujours le cas.
A titre d’exemple (voir ATF 4A_384/2009, disponible sur le site du tribunal fédéral, www.bger.ch), un locataire avait signé un bail au loyer de fr. 27’816.- par an, sans remise de la formule officielle, et le loyer a été refixé par le juge à fr. 21’600.- et le locataire s’est vu remboursé un rétroactif annuel de fr. 6216.- sur plusieurs années, soit près de fr. 25’000.- !
Pierre STASTNY, avocat, ASLOCA Genève
Article paru dans la Tribune de Genève du 3 octobre 2015