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Question de Jacques B. de Genève : « Je viens de signer un bail pour un bel appartement de 5 pièces auprès d’un particulier. Il me demande de payer le loyer par année d’avance. Que dit la loi ? »

Le code des obligations prévoit de manière dispositive (cela signifie que les parties au contrat peuvent librement prévoir autre chose) que le loyer se paie par mois échu (à la fin de chaque mois).
Le contrat-cadre romand, qui est une règlementation spécifique convenue entre les milieux immobiliers et ceux des locataires, qui vaut loi et ne concerne que les baux d’habitation, pas les locaux commerciaux, prévoit pour les cantons romands, que le loyer se paie par mois d’avance ( donc le loyer de janvier est dû le 31 décembre au plus tard, par exemple). Cette règle est impérative (cela signifie que toute clause contraire d’un bail est nulle et remplacée par ce que dit la loi). Elle ne s’applique pas pour les villas de plus de 6 pièces (cuisine non comprise) ou des logements de luxe de plus de 6 pièces.
Il arrive toutefois que des propriétaires souhaitent bénéficier d’une marge de sécurité plus importante, et demandent donc le paiement du loyer différemment, par exemple pour une année d’avance. C’est une manière de se forger une garantie plus élevée que ce que prévoit la loi, en matière de sûretés. En effet, pour les baux d’habitation, la garantie de loyer ne peut dépasser trois mois de loyer, et encore le loyer s’entend, vu la règle spécifique du contrat-cadre romand, net (hors charges).
Dans le cas présent, comme on est à Genève (mais cela vaut pour les cantons romands), et que le logement fait 5 pièces (cuisine incluse, ce qui est une Genferei), la règle spéciale s’applique et le loyer n’est dû que par mois d’avance. Le locataire peut donc valablement refuser de payer le loyer plus qu’un mois à l’avance, sans risquer la résiliation de son bail. Si le bail était résilié, il s’agirait d’un congé-représailles, annulable par le juge à la demande du locataire, puisque donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des droits tirés de son bail.
Le bailleur ne pourra exiger un autre mode de paiement du loyer, que si son locataire paie le loyer en retard, de plus de 10 jours, et encore moyennant une mise en demeure restée vaine. Même dans ce cas, le loyer est exigible au maximum par trimestre d’avance.

Pierre STASTNY, avocat ASLOCA Genève
Article paru dans la Tribune de Genève