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POURQUOI N’AI-JE PAS DE DOUBLE VITRAGE ?

Question de Monsieur Pascal P. à Genève :
« J’ai lu dans les journaux qu’il y avait une obligation de mettre des doubles vitrages jusqu’au 31 janvier 2016. A ce jour rien ne se passe dans mon immeuble. La régie ne nous donne aucun renseignement. Que puis-je faire ? Ai-je droit à une réduction du loyer ? »

Il est exact que selon l’art. 56A du Règlement d’application de la Loi sur les constructions et les installations diverses, un délai au 31 janvier 2016 a été fixé pour que les embrasures en façades (vitrages, cadres de fenêtres, caissons de stores, etc.) donnant sur des locaux chauffés des constructions existantes soient mises en conformité « lorsque leur coefficient de transmission thermique U dépasse 3,0 W/(m²K) ».
C’est donc bien toute l’ouverture en façade qui doit être assainie et non pas seulement le vitrage, et ce afin de respecter les normes en matière d’économie d’énergie, de protection contre le bruit et de renouvellement d’air.
A titre de comparaison, un vitrage simple a un coefficient U de 5 ou 6 ; des doubles fenêtres de la première génération (sans gaz ou vide d’air, avec un cadre en aluminium non isolé) ont un coefficient d’environ 3,5 ou 4. Il est également possible que ce coefficient U ne soit pas respecté même si les vitrages et le cadre sont en ordre mais pas le caisson de store.
C’est l’Office cantonal de l’énergie qui est en charge de la mise en œuvre de cette obligation (http://ge.ch/energie/vitrages).
Il convient donc que notre lecteur écrive une lettre à sa régie pour demander dans quels délais ses fenêtres seront assainies, tout en en adressant une copie à l’Office cantonal de l’énergie (OCEN, rue du Puits-Saint-Pierre 4 – CP 3920 – 1211 Genève 3).
En effet, cet office a écrit en 2015 aux 20’000 propriétaires de bâtiments de Genève construits avant 1980.
Les deux tiers des propriétaires ont répondu et parmi ceux-ci, trois quarts des propriétaires, soit 9’900 immeubles, ont indiqué que leurs embrasures étaient conformes.
Il reste donc environ 10’000 bâtiments dont les propriétaires n’ont pas répondu ou dont les fenêtres ne sont pas conformes.
Selon l’OCEN, seuls 1’800 propriétaires ont demandé une prolongation du délai, soit parce qu’ils envisageaient de faire les travaux dans le courant de l’année, soit parce qu’ils avaient de plus grands projets de rénovation sur l’immeuble.
En pratique, si une demande d’autorisation de démolir a été déposée, l’OCEN accorde un délai de trois ans ; si l’immeuble fait partie d’un plan localisé de quartier, le délai peut aller jusqu’à cinq ans.
A défaut de demande de prolongation, le Département peut infliger des amendes au propriétaire récalcitrant.
Il est dès lors important que les locataires informent l’OCEN que leur immeuble n’a pas été assaini afin que celui-ci puisse vérifier si le propriétaire fait partie ou non des 1’800 immeubles faisant l’objet d’une demande de prolongation.
On rappellera que l’obligation d’assainir les embrasures figure dans le règlement depuis 1989 : à cette époque, les propriétaires avaient un délai de vingt ans pour le faire ; en 1996, un nouveau délai de vingt ans leur avait été octroyé, c’est pourquoi il est venu à échéance au 31 janvier 2016.
Dans la mesure où les embrasures ne sont pas conformes à la loi, le locataire a droit à une réduction proportionnelle du loyer au sens de l’art. 259d CO.
Le locataire qui demande l’assainissement de ses embrasures peut également consigner le loyer auprès de la caisse du Palais de justice, après avoir, fixé par écrit au bailleur un délai raisonnable pour exécuter les travaux en lui indiquant qu’à défaut de réalisation dans ce délai, il consignerait le loyer.
Attention, cette procédure est délicate ; il est donc utile de se faire conseiller.

François ZUTTER, avocat répondant, Asloca Genève
Article paru dans la Tribune de Genève du 19 mars 2016