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Question de M. Luc V., à Genève : « j’ai lu dans votre journal que les milieux immobiliers demandaient au Tribunal fédéral d’augmenter le taux de rendement des immeubles de 2,25% à 5%. Mon loyer, déjà cher, va-t-il doubler ? »

Non, car le TF n’a pas donné suite à cette demande dans un arrêt récent rendu par ailleurs avant la chronique à laquelle notre lecteur fait allusion.

Dans son arrêt du 1er mars 2016, le TF a réaffirmé avec force sa jurisprudence selon laquelle les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement des fonds propres investis dépassant de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence pour les loyers (aujourd’hui ce taux est de 1,75%), étant précisé que tant les charges Article TdG 21 mai 2016.
financières que d’exploitation de l’immeuble sont couvertes.

Les milieux immobiliers souhaiteraient que ce taux de rendement soit de 5%, au lieu de 2,25% !

Le TF a indiqué que la méthode du calcul du rendement net était conforme à la loi (article 269 du Code des obligations), que les variations du taux hypothécaire correspondent à la logique du système des loyers basés sur les coûts mis en place par le législateur suisse.

Le taux hypothécaire de référence reflète par ailleurs le niveau général des taux d’intérêts. D’autres possibilités de placement, comme les obligations de la Confédération, affichent aujourd’hui des valeurs de rendement très faibles, voire négatives.

Concrètement, quel est le loyer admissible d’un appartement acheté 1’000’000.-, avec 20% de fonds propres et 80% d’hypothèques à un taux de 2% ?

Le calcul est simple :
-Rendement des fonds propres (qui peuvent être indexés à l’inflation depuis l’acquisition) : 200’000.- X 2,25% = 4’500.-
-Frais hypothécaires : 800’000.- X 2% = 16’000.-
-Charges d’entretien (moyenne sur 5 ans. Hypothèse) : 4’000.-
-Impôt immobilier complémentaire : 1 o/oo(seul impôt admis) : 1’000.-

-Total = loyer annuel admissible, frais de chauffage et eau chaude non compris : 25’500.-

Avec la demande des milieux immobiliers, le loyer aurait pu être augmenté à 31’000.- (5’500.- de plus par an !).

Rappelons qu’un locataire peut demander que le rendement de l’immeuble soit vérifié, notamment à l’occasion d’une contestation de hausse de loyer, même si celle-ci est motivée par l’exécution de travaux.

Dans l’affaire jugée par le TF, les locataires ont obtenu une baisse de loyer de 53.- par mois au lieu d’une hausse de 183.- ! (www.bger.ch : ATF 4A_465/2015)

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève le 21 mai 2016