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Question de Maurice U. de Genève : « Tous les locataires de notre immeuble ont reçu leur décompte de chauffage pour l’exercice 2016-2017 depuis 4 semaines, sauf nous. Malgré plusieurs relances de la régie, il nous est impossible d’obtenir notre décompte 2016. Que faire ? »

La loi prévoit que si le bailleur facture les frais accessoires au système des coûts effectifs, il doit présenter un décompte au locataire une fois par an. Il faut donc d’abord s’assurer que les frais de chauffage/eau chaude ne sont pas facturés sur le bail au forfait (c’est-à-dire un montant fixe censé couvrir les frais, auquel cas il n’y a pas de décompte annuel). La précision figure en général sur la première page du bail, à côté de la somme payée mensuellement. Le terme « provision » ou « acompte » indique une facturation au coût effectif. En cas de doute, le système des acomptes est présumé. Le locataire a alors droit à un décompte.

C’est le contrat, pas la loi, le plus souvent les conditions générales intégrées à celui-là, qui prévoit la date à laquelle le décompte doit être présenté. Celle-ci dépend d’abord de la période de facturation (le plus souvent du 1^er mai d’une année au 30 avril de l’année suivante, mais on rencontre aussi d’autres périodisations). Puis un délai est laissé en fin de saison pour établir le décompte. Sur Vaud, les règles établies paritairement par les milieux intéressés prévoient un délai de 5 mois dès le bouclement des comptes. A Genève, la plupart des clauses générales indiquent un délai de 4 mois dès la fin d’exercice. Concrètement, si la fin de saison est donc au 30 avril, le décompte devrait être transmis au locataire d’ici le début du mois de septembre. Mais ces règles ne sont pas contraignantes et relèvent donc des délais d’ordre.

En cas d’absence de décompte ou de refus même de la régie de fournir le décompte, le locataire peut la mettre en demeure d’exécuter son obligation, par un courrier recommandé, en indiquant clairement que le bailleur est mis en demeure de présenter le décompte, sous 30 jours, à peine de quoi la juridiction des baux sera saisie. Il n’y a toutefois pas de sanction directe à ce refus du bailleur de fournir le décompte, sinon un risque de prescription (après 5 ans !) du droit du bailleur à un éventuel solde en sa faveur. De son côté, le locataire peut procéder en justice en saisissant la Commission de conciliation pour obtenir ce décompte et réclamer, cas échéant, la totalité des acomptes versés. Il ne peut en effet réclamer autre chose, faute de connaître exactement la portée de son droit à un solde éventuel. Cela poussera en principe la régie à transmettre le décompte.

 

A noter toutefois que le retard à répondre ne signifie pas automatiquement que le solde sera en faveur du locataire. Le solde ne sera connu qu’après vérification des justificatifs. Dans le cas présent il est par contre étonnant que la régie ait présenté le décompte aux autres locataires mais pas à notre lecteur, ce qui ne serait justifié que si ce dernier est soumis au régime du forfait.

Pierre STASTNY, ASLOCA GENEVE

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 2 septembre