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Question de Lucien B. de Genève : « Je viens d’emménager dans un appartement qui selon le bail fait 90 m2 mais qui ne fait que 78 m2. Ma régie m’a expliqué qu’il fallait compter les armoires également. Quels sont mes droits ? »

La surface d’un logement se définit comme celle habitable, donc sans les armoires ni les murs ou le balcon. En cas d’erreur sur la surface, la victime peut se prévaloir des règles sur l’erreur pour invalider le contrat : totalement, en vue de restituer les locaux ou partiellement pour exiger l’ajustement du loyer à la surface réelle. Elle peut aussi se prévaloir de la garantie contre les défauts, pour résilier le bail avec effet immédiat ou le maintenir mais demander une réduction du loyer et parfois des dommages intérêts (par exemple, si des meubles sur mesure ont été acquis et doivent être revendus à perte).

L’erreur doit être essentielle et porter sur un fait que la loyauté commerciale permet de considérer comme un élément nécessaire du contrat. Il faut d’abord qu’il s’agisse d’un élément objectivement important. La jurisprudence considère qu’une différence supérieure à 10 % est significative. Subjectivement, la surface doit en outre avoir exercé une influence décisive sur la volonté de conclure : sans cette circonstance, on n’aurait pas passé le contrat ou à un autre loyer.

Le Tribunal fédéral a récemment tempéré ces principes : si un locataire a choisi entre deux logements celui qui avait la plus grande taille, en le payant plus cher, il doit pouvoir demander à être indemnisé, si par erreur son bailleur lui a attribué le logement le plus petit, même si la différence de taille peut sembler minime (4%).

Dans le cas de notre lecteur qui vient d’emménager et donc agit en temps utile, la différence est de plus de 15 %, si bien qu’il peut invalider partiellement le contrat. S’il parvient à démontrer que la surface a été un élément décisif pour lui dans la conclusion du bail, il pourra prétendre à un loyer réduit en conséquence.

Pour ce qui est de la garantie contre les défauts, elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état attendu. Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait compter. Pour en décider, il y a lieu d’interpréter le bail en recherchant comment le contrat pouvait être compris de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances qui ont prévalu avant et pendant la phase de conclusion.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 7 mars 2020