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Question de Sarah B. à Gy : « En raison de la crise sanitaire actuelle j’ai fermé mon salon de coiffure. Dois-je payer le loyer ? »
La question est d’actualité : selon Economiesuisse un tiers des entreprises éprouvent des problèmes de liquidités et la tendance va croissant.
Elle n’est pas tranchée par les tribunaux. Les avis de droits divergents foisonnent. Au cœur du problème se trouve la répartition entre les parties au bail du risque lié à pareil évènement. Qui doit supporter les pertes résultant de la crise sanitaire ? L’ASLOCA considère qu’il serait inéquitable que les exploitants touchés assument l’intégralité du risque. Réduire le loyer assure un partage juste et proportionné du fardeau : le locataire supporte sa perte commerciale alors que le bailleur assume la perte partielle du loyer. Les cas de bailleurs incapables de payer leurs charges en raison de pareil sacrifice sont peu probables : le modèle fondant le droit du bail présume en effet que 30 pourcents du loyer net couvrent les charges d’exploitation (concierge, assurances, entretien, etc.) ; le reste est dévolu au rendement (profit) ou aux emprunts. Et la plupart des bailleurs disposent de plus d’un immeuble, comportant de surcroît des logements en plus des commerces, ce qui leur permettrait d’amortir la perte.
Diverses institutions juridiques étayent cette conclusion fondée d’abord sur l’équité. Certaines s’appuient sur le fait que l’utilisation effective des locaux est consubstantielle à l’obligation du bailleur de remettre des locaux aptes à l’usage convenu, lorsque le contrat prévoit (même implicitement) une destination précise des locaux, comme l’exploitation d’un salon de coiffure. Il y aurait ainsi défaut de la chose louée ou impossibilité partielle du bailleur de pouvoir fournir sa prestation. Une autre lecture se base la modification extraordinaire des circonstances justifiant que le juge, à défaut d’accord entre les parties, réduise le loyer en équité.
Notre lectrice devrait écrire à sa régie pour solliciter une exonération provisoire du loyer, et appeler au dialogue. Elle prendra soin de payer ce qu’elle peut, mais devra dans son courrier indiquer expressément que son paiement est fait sans reconnaissance de dette et qu’elle se réserve le droit d’en réclamer restitution.
On précisera enfin que le Conseil fédéral a augmenté de 30 jours à 90 jours le délai que le bailleur doit fixer au locataire pour payer un loyer arriéré, avant de pouvoir résilier le bail pour défaut de paiement. Pour l’instant cela concerne les loyers échus entre le 13 mars et le 31 mai 2020.
( voir le site de l’Office fédéral du logement )

Pierre STASTNY, avocat répondant, Asloca Genève
Article paru dans la Tribune de Genève du 4 avril 2020