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Question de Patrice P., à Genève : « Je viens de signer un nouveau bail avec une régie à Genève. Sur le contrat, il est mentionné qu’il a été conclu pour une durée déterminée d’une année. Oralement, la dame de la régie m’a indiqué que si tout se passait bien, – soit si je payais bien le loyer – le bail serait renouvelé. Les régies ont-elles le droit de faire ça ? ».
Malheureusement oui. Une disposition du Code des obligations prévoit expressément qu’un bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, en cas de doute, le bail est conclu pour une durée indéterminée.
Le but de cette disposition est manifestement de permettre à un propriétaire de récupérer un appartement lorsqu’il en a besoin après une certaine période. On pense notamment à l’appartement destiné aux enfants du propriétaire, et que ceux-ci s’absentent temporairement pour faire des études à l’étranger.
Hélas, la pratique actuelle des bailleurs détourne cette disposition de son but, puisqu’elle est surtout utilisée pour empêcher les locataires de faire valoir leurs droits, notamment de contestation du loyer initial, de contestation de hausse de loyer ou de contestation de congé.
En effet, un bail de durée déterminé prend fin à l’expiration de la durée convenue, sans qu’il soit nécessaire de notifier un congé au locataire.
Par ailleurs, le locataire d’un bail de durée déterminée hésitera à contester le loyer initial, même abusif, dans la crainte que le bail ne soit pas renouvelé à son expiration.

On doit regretter que, même des propriétaires institutionnels (Caisses de pension ou assurances) ont recours à ce genre de contrats. Comme si l’extrême pénurie régnant à Genève ne suffisait pas…

Que peut donc faire un locataire mis dans une telle situation ?
D’abord, malgré tout, il doit contester le loyer initial s’il l’estime abusif, en saisissant la Commission de conciliation d’une requête dans les 30 jours dès réception de la chose louée.
En effet, dans notre pratique, il n’est pas rare que lors de la discussion en conciliation, le propriétaire accepte finalement de conclure un bail « normal », soit renouvelable, sans parler de l’économie sur le loyer !
Ensuite, le locataire peut demander une prolongation de son bail, en saisissant la Commission de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat. Toutefois, bien entendu, la prolongation de bail sera également de durée limitée.
Il est dès lors conseillé au locataire d’entrer en négociation avec sa régie au sujet du renouvellement du bail avant de saisir la Commission de conciliation, soit au moins 3-4 mois avant l’échéance.
Dans un arrêt récent, le Tribunal a indiqué que dans certaines circonstances, le recours à des contrats de durée déterminée qui se suivent pourrait être considérés comme une fraude à la loi et que ces contrats pourraient être transformés en un bail de durée indéterminée.

François ZUTTER
Article paru dans la Tribune de Genève du 10 septembre 2016