GENEVE – Changement de jurisprudence, mon loyer peut-il dès maintenant être augmenté ?
Question de Jacques B. à Genève : « J’ai lu dans les journaux que le Tribunal fédéral a changé sa jurisprudence et que les loyers peuvent désormais être augmentés. Est-ce correct ?»
Le Tribunal fédéral (TF) a rendu un arrêt le 26 octobre 2020 qui a en effet connu un retentissement médiatique important. Il y est question du rendement procuré au bailleur par le loyer. Ce facteur est décisif pour examiner si un loyer est abusif. On doit d’emblée souligner que cela concerne les locataires vivant un immeuble construit ou acheté dans les 30 dernières années. Un loyer dans un immeuble plus ancien ne peut, en règle générale, plus être examiné selon ce critère.
Le rendement est fonction du prix de revient de l’immeuble et du taux de profit admis pour la rémunération de l’investissement du bailleur. Plus ces facteurs sont élevés, plus le loyer qui en résulte sera important. Sans entrer dans les détails, le TF a modifié sa pratique sur ces deux points : le coût de revient de l’immeuble peut désormais être réévalué selon l’inflation, en prenant en compte tous les fonds propres investis par le propriétaire, et pas comme avant une partie seulement (40%) ; et le taux de rendement autorisé sur les fonds propres passe de 1.75% à 3.25%.
Il est difficile de répondre de manière générale quant au droit du bailleur de majorer le loyer d’un bail en cours, en se prévalant de ce changement de jurisprudence, vu la diversité des situations. En principe, le critère du rendement ne peut pas être invoqué pour majorer le loyer en cours de bail. Si exceptionnellement tel est le cas, on peut relever que les loyers genevois sont le plus souvent fixés non pas selon un critère de coûts, comme le rendement, mais selon le marché. Ils sont donc déjà très élevés, vu la pénurie, et donc supérieurs au loyer que donnerait un calcul de rendement, même avec la nouvelle pratique. Dans le cas vaudois tranché par le TF, le locataire avait contesté le loyer initial et il a été fixé finalement à Fr. 1390.- charges non comprises, pour un 5,5 pièces (cuisine comprise). Notre lecteur, ne doit donc a priori pas vivre dans la peur d’une majoration de son loyer. On ne peut exclure que certains bailleurs tentent notifier une hausse de manière injustifiée, en « surfant » sur la vague médiatique provoquée par cette nouvelle jurisprudence. En pareil cas, le locataire sera bien inspiré de la contester.