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Question de M. Jean P., boucher à Genève : « J’ai demandé une baisse de loyer pour mon commerce vu la baisse des taux hypothécaires. Ma régie refuse au motif que mon loyer serait indexé à l’inflation et pas au taux hypothécaire. Est-ce possible ? «

Oui c’est possible, mais à certaines conditions.Le plus souvent les contrats sont conclus pour une durée indéterminée ou pour une durée d’une année, renouvelable tacitement d’année en année, sauf congé reçu 3 mois avant l’échéance du contrat (et non pas 3 mois en tout temps comme le croient trop souvent les locataires.)

Dans ce cas ordinaire, le loyer peut être revu à chaque échéance non seulement en fonction de la variation du taux hypothécaire, mais encore en fonction du 40% de l’inflation, de l’évolution des frais d’exploitation de l’immeuble, voire de la répercusion des gros travaux ou des travaux à plus-value effectués par le bailleur sur l’immeuble, le tout examiné depuis la dernière fixation du loyer.

A l’heure actuelle, le taux hypothécaire de référence ayant constamment baissé depuis…1992 ( !), les loyers devraient plutôt baisser.

Dans le cas de notre lecteur, pour que le loyer soit indexé à l’inflation (c’est-à-dire à l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) exclusivement ), il faut que le bail ait été conclu pour une durée de 5 ans minimum, ou se soit renouvelé pour une telle durée.

Il faut également que le bail mentionne que le loyer peut être indexé à l’ISPC.

Cette adaptation ne peut intervenir qu’une fois par année, moyennant un préavis minimum de 30 jours.

Selon la loi, en cas de baisse de l’indice, les loyers doivent être adaptés en proportion, c’est-à-dire baissés.

Comme toujours, lorsque la loi dit que le bailleur doit faire quelque chose, cela signifie que le locataire doit le demander !

Or depuis 2008, l’indice est négatif de sorte qu’il est possible de demander des baisses de loyer pour ce motif également.

Ainsi si le loyer a été fixé en janvier 2008, la baisse représente 0,9% ; 2% depuis janvier 2010, voire même 2,3% depuis janvier 2011.

A vos calculettes ! On trouve les indices et une calculette sur le site de l’Office fédéral de la statistique ou sur le site de l’Asloca (www.asloca.ch, infos pratiques, tabelles).

Les baux de 5 ans avec loyer indexés à l’inflation sont très courants pour les loyers commerciaux, mais ils se rencontrent aussi pour des baux de logement.

A noter que la Caisse de Pension de l’Etat de Genève, qui est le plus gros bailleur du Canton, conclut systématiquement des baux de 5 ans, renouvelable de 5ans en 5 ans, ce qui garantit au locataire un bail de durée et un loyer stable. Cette politique est à saluer.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 11 février 2017.