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Question de Vanessa V. à Genève : « Mon propriétaire m’ a fait un bail à loyer de 3 ans, renouvelable la suite, qui a débuté le 1er juillet 2016. Il y a quelques jours, il m’a adressé une lettre avec un avenant, en indiquant une augmentation des « charges communes » de 50.-, à compter du 1er juillet 2017. Est-elle dans son droit ? Puis-je refuser de signer ce nouveau bail? D autre part, je lui ai adressé immédiatement ma résiliation anticipée pour fin juin 2017. Cela peut-il me libérer de mes engagements contractuels?»

En règle générale, le loyer d’une habitation n’est pas modifiable pendant la durée du bail prévue (ici trois ans initiaux) :on ne change pas les règles du jeu en plein match. Le code des obligations réserve toutefois des clauses contractuelles expresses, prévoyant l’indexation du loyer ou l’échelonnement même en cours de bail, ce que la loi soumet néanmoins à des conditions particulières. Dans le cas de notre lecteur, seul pourrait être envisagée l’hypothèse d’un loyer échelonné (qui augmente par paliers chaque année), car la loi soumet ces contrats à la condition que la durée soit de trois ans minimum. Mais si cela était avéré, la bailleresse n’aurait pas soumis un avenant pour signature mais aurait adressé un avis de confirmation d’échelon.

Un bail peut en outre prévoir que le loyer ne couvre pas toutes les charges, et que certaines sont en quelque sorte sorties du loyer, et payées à part. On parle de frais accessoires. Notre lecteur soit vérifier sur son contrat si une clause claire lui indique de quelles charges il s’agit, une expression comme « charges communes » étant insuffisante, puisque trop vague. En toute hypothèse, l’augmentation du forfait ou de l’acompte de charges ne peut être faite sans respect de l’échéance du contrat et donc n’est pas exigible avant 2019 (prochain terme).

Bien sûr les parties peuvent s’entendre, mais vu que le locataire est économiquement plus faible que le bailleur sur le marché du logement, le bailleur doit, en cas de modification consensuelle, l’informer de ses droits de s’opposer à des modifications du bail. En l’espèce, notre lecteur peut refuser de signer l’avenant. S’il l’a signé en pensant être tenu de le faire, il doit prochainement le faire connaître à son bailleur en l’informant qu’il considère que l’accord est nul, vu le défaut d’information donnée à sa conclusion.

Enfin, le bailleur peut tenter de modifier le contrat unilatéralement. Il doit le faire par une formule officielle adressée au locataire, qui comporte les  informations qui permettent à ce dernier de s’y opposer. Dans ce cas le locataire a le droit de résilier son bail, s’il préfère ne pas s’y opposer et partir. Ce congé ne peut toutefois pas être donné de manière anticipée, mais seulement pour le terme prévu, donc en 2019. Notre lecteur doit donc rapidement proposer un candidat solvable à son bailleur, disposé à reprendre le bail (aux mêmes conditions donc sans la hausse de fr. 50.-).

Pierre STASTNY, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 27 mai 2017