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Question de Myriam D. à Genève : « J’ai loué un nouvel appartement et je constate que le loyer a doublé par rapport à celui de l’ancien locataire : il payait 1000.- par mois pour son 4 pièces et le loyer a passé à 2’500.-. Le propriétaire me dit que c’est parce qu’il a entièrement rénové l’appartement : nouvelle cuisine, nouveaux carrelages, nouvelles faïences, nouveaux WC et salle-de-bains, peinture des murs plafonds et boiseries, ponçage des parquets. A-t-il le droit de dépasser la règle de 10% maximum d’augmentation de loyer au changement de locataire ? »

D’abord, la règle de 10% maximum d’augmentation de loyer au changement de locataire est une légende urbaine : il n’y a pas de maximum. Les loyers sont librement fixés par les parties, soit unilatéralement par le bailleur.

Le locataire peut (doit) toutefois contester le loyer auprès de la Commission de conciliation dans les 30 jours dès la réception des clefs. Le formulaire officiel, qui doit être remis au locataire pour tout nouveau bail, le rappelle. (si aucun formulaire n’est remis, la contestation peut être faite en tout temps.)

Ensuite la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovation de maisons d’habitation (LDTR) limite toutefois les hausses de loyer après rénovation d’un appartement.

Après travaux, le loyer ne doit pas dépasser une fourchette située entre frs 2’536.- et 3’405.- par pièce et par année (soit, pour un appartement de 4 pièces, entre 845.- et 1’135.- par mois provisions pour chauffage et eau chaude uniquement non comprises)

La LDTR prévoit d’abord qu’une autorisation de l’Etat est nécessaire pout tous travaux de transformation ou de rénovation d’un immeuble ou d’un appartement isolé. C’est dans cette autorisation que l’Etat fixera le loyer maximum à ne pas dépasser après rénovation.

Manifestement le propriétaire de Myriam a fait les travaux illégalement, à savoir sans demander l’autorisation de l’Etat. Nous devons malheureusement constater de nombreuses infractions en la matière et l’Etat ne se donne pas les moyens de faire des contrôles.

Myriam peut donc signaler le cas au Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE), office des autorisations de construire, 5 rue David-Dufour, 1211 Genève 8.

Celui-ci, après enquête auprès du bailleur, autorisera les travaux a posteriori, mais fixera le loyer à probablement 1135.- par mois (le maximum de la fourchette) et ordonnera au bailleur de rembourser le trop-perçu depuis le début du bail !

Il pourra aussi infliger au propriétaire une amende, dont le maximum peut s’élever jusqu’à 20’000.- en cas de récidive !

Il est également possible de signaler de tels travaux même s’ils ont été effectués il y a plusieurs années, y compris aussi avant l’entrée du locataire précédent. En effet la prescription pour de telles infractions à la loi est de 30 ans.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la tribune de Genève du 9 juin 2017