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Question de Mme Doris L. à Genève : « Le chauffe-eau individuel de mon appartement, qui appartient au bailleur, est en panne depuis un mois ! La régie refuse de le changer en prétendant qu’il est tombé en panne parce que je ne l’ai pas détartré. Elle veut que j’en paie un neuf. A-t-elle le droit ? «

 

Doublement non .

D’une part l’entretien de la chose louée est à la charge du bailleur : il lui appartenait donc de faire détartrer régulièrement le chauffe-eau, ce d’autant plus que la régie n’avait donné aucune instruction en ce sens à la locataire et ne lui avait même pas remis le mode d’emploi de l’appareil ! En cours de bail seuls les menus travaux d’entretien sont à la charge du locataire : nettoyages, petites réparations que le locataire peut faire lui-même sans connaissances techniques particulières. Dès que l’intervention d’un ouvrier spécialisé est nécessaire, la réparation est à la charge du bailleur, quel que soit son coût. Toute dérogation à cette règle est nulle, même si elle figure dans le contrat de bail. Ainsi une clause qui mettrait à la charge du locataire toute réparation jusqu’à 150.- ou 1% du loyer annuel est nulle. Malheureusement de telles clauses figurent souvent dans les contrats ou les « conditions générales et règles et usages locatifs » qui ne sont en réalité que des clauses particulières imposées unilatéralement aux locataires par les milieux immobiliers. Elles ne correspondent à aucun usage au sens de la loi.

D’autre part, même si la locataire avait cassé l’appareil par sa faute, elle ne devrait pas payer l’intégralité de la facture du remplacement de l’appareil : en effet il faut toujours déduire un amortissement dû à l’usure normale, en fonction de l’âge de l’appareil.

L’usure normale est à la charge du bailleur.

Ainsi, selon les tabelles d’amortissement communes aux associations de bailleurs et de locataires (disponibles sous www.asloca.ch infos pratiques), la durée de vie d’un chauffe-eau est de 15 ans. Dès lors, si le locataire casse un chauffe-eau âgé de 10 ans, il ne doit payer qu’un tiers de la facture, soit les 5 ans non amortis sur 15. Cette règle est évidemment aussi valable lorsque le locataire restitue l’appartement à la fin du bail.

Les régies « oublient » souvent cette règle. A noter que l’âge de l’appareil doit être calculé depuis son installation évidemment et non pas depuis le début du bail.

Enfin la locataire a droit à une réduction de son loyer pour avoir été privée d’eau chaude pendant au moins un mois, étant précisé que grâce à l’intervention de l’Asloca, le chauffe-eau a finalement été changé aux frais du bailleur.

 

François Zutter, Asloca Genève

 

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 11 novembre 2017