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Question de Mme Sandrine T. : J’aimerais sous-louer mon appartement 3 à 4 mois. Si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du contrat ou dégrade l’appartement, qui devra payer les dégâts (autrement dit, suis-je protégée en cas de comportement répréhensible du sous-locataire?)? Le sous-locataire doit-il avoir un contrat de sous-location et doit-il payer une caution ?

 

Un contrat de sous-location entre un locataire et un sous-locataire, est un contrat de bail, qui doit respecter toutes les règles d’un contrat de location entre un bailleur et un locataire.

 

Les règles du contrat de bail s’appliquent.

 

En conséquences, si le sous-locataire fait des dégâts à l’appartement, il en est responsable vis-à-vis du locataire. Cependant ce dernier est responsable de ces dégâts vis-à-vis du bailleur.

 

Pour se protéger, le locataire exigera du sous-locataire qu’il contracte une assurance de responsabilité civile. Elle est d’ailleurs obligatoire pour tous les contrats de bail (location ou sous-location). Cette assurance protégera également le locataire contre les dégâts faits par le sous-locataire aux meubles mis à sa disposition par locataire.

 

Le locataire est par ailleurs responsable des « comportements répréhensibles » du sous-locataire, raison pour laquelle il convient de le choisir soigneusement. Un contrat de location peut être résilié à cause du comportement du sous-locataire.

 

Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est hautement recommandé, afin de bien fixer par écrit les éléments essentiels, à savoir la durée du contrat et le loyer de sous-location.

 

Le locataire, comme tout bailleur, doit notifier au sous-locataire le formulaire officiel de fixation du loyer initial, lequel informe le (sous-)locataire de son droit de contester, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, le loyer s’il l’estime abusif et ce dans un délai de 30 jours dès la remise des clefs.

 

Si le locataire néglige de  notifier ce formulaire, il s’expose à voir son sous-locataire contester le loyer en tout temps, même après la fin de la sous-location.

 

En matière de sous-location, le loyer est abusif s’il s’écarte trop du loyer principal. Une majoration de plus de 20% est abusif a indiqué le Tribunal fédéral. Le loyer de sous-location ne se forme donc pas en référence aux loyers du marché (qui n’existent pas !).

 

Si le locataire exige une garantie de loyer, il doit la déposer sur un compte commun au nom du sous-locataire. A défaut le sous-locataire pourra compenser les loyers futurs avec cette garantie.

 

Enfin un conseil pratique : en cas de sous-location, pour les litiges avec le bailleur principal ou sa régie, il convient de consulter une association de défense des locataires, alors qu’en cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s’adressera à une association de défense de propriétaires ou de bailleurs.

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 13 janvier 2015.