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Question de Guido S. à Genève : « J’ai résilié mon bail par courrier du 24 novembre pour le 31 décembre en présentant des candidats disposés à reprendre mon appartement aux mêmes conditions dès le 15 décembre déjà. Ma régie prétend qu’il faut respecter un préavis de 30 jours minimums et qu’aucune résiliation n’est acceptée pour le 31 décembre selon une clause de mon bail : Elle veut donc que je paie le loyer jusqu’au 15 janvier. A-t-elle le droit ? »

 

Non . Selon l’art 264 du Code des obligations (CO), lorsque le locataire restitue la chose louée sans observer les délai ou terme de congé, il est libéré de ses obligations s’il présente au bailleur un nouveau locataire qui est solvable, qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions  et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Le Contrat Cadre Romand (CCR), applicable à tous les contrats de bail d’habitation conclu en suisse romande, précise que le locataire doit respecter un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus.

Certains contrats de bail prévoient qu’aucun congé n’est accepté pour le 31 décembre. Une telle disposition n’est pas valable, car l’art 264 du CO de même que le CCR contiennent des dispositions impératives, auxquelles les parties n’ont pas le droit de déroger.

C’est le cas de la possibilité pour le locataire de restituer la chose louée avec un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois, soit de n’importe quel mois, y compris décembre.

Il appartient au bailleur de s’organiser pour pouvoir effecteur un état des lieux de sortie pendant un jour ouvrable autour du Nouvel An.

Dans le cas de notre lecteur, celui-ci est libéré de ses obligations de payer le loyer au bailleur avec effet au 31 décembre. Si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie autour du 31 décembre, Guido devra lui restituer les clefs en les lui envoyant par courrier recommandé. Il ne faut pas qu’il les conserve jusqu’au 15 janvier.

A noter également que le bailleur devra signaler immédiatement  au locataire sortant les éventuels dégâts qu’il veut mettre à sa charge, à savoir dans les 2/3 jours ouvrables suivant la réception des clefs. Il ne peut pas par exemple se contenter d’attendre le 15 janvier. Sinon, il sera déchu de ses droits et le locataire libéré de toute responsabilité (art 267a CO)

 

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 décembre 2017