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Question de Lia S. aux Eaux-Vives : « Je vais emménager dans un appartement sis dans un complexe d’habitation neuf. Le loyer me semble cher. Je me dis aussi que les logements dans les immeubles neufs réservent des surprises vu les nouveaux concepts de construction. Puis-je contester le loyer initial ? »

La contestation du loyer initial, c’est-à-dire celle du montant convenu à la signature du bail, permet au locataire qui a dû signer le bail mais n’a pu négocier son prix – notamment en raison de la pénurie de logement – de faire valoir auprès de la Commission de conciliation, uniquement dans les 30 premiers jours après avoir pris les clés (après il est trop tard !), que le loyer est trop élevé.

C’est aussi possible quand l’habitation est neuve. Pas besoin qu’il y ait eu une hausse par rapport à un précédent locataire. Il faut cependant s’assurer que le loyer soit en régime libre, et pas dans un régime contrôlé par l’État comme c’est souvent le cas pour les constructions nouvelles. Ainsi, les baux qui indiquent les sigles « LGZD » ou « HM » ont un loyer ne pouvant faire l’objet d’une contestation devant le juge civil, car il est présumé avoir fait l’objet d’un plafonnement par les autorités administratives.

Notre lectrice a aussi raison de relever que contester le loyer initial vise, outre payer un loyer moins cher, à se prémunir contre les mauvaises surprises constatées à l’usage du bien. Souvent les régies disent que tel problème évoqué par le locataire relève de l’état normal du bien, se refusant à le qualifier de défaut. Exemple : les températures (haute ou basse), ou les sifflements induits par la circulation de l’air dans les immeubles avec un concept énergétique élaboré. Mieux vaut avoir alors contesté le loyer initial. Autant pouvoir se dire qu’à ce prix-là (diminué) on peut accepter pareils désagréments. Et faute de l’avoir fait, il faut tenter de convaincre une juridiction de l’existence de défauts, ce qui n’est pas gagné d’avance.

Enfin, la contestation du loyer initial d’un logement récent est simplifiée par le fait que le calcul du loyer se fait sur la base du rendement brut de la chose louée, qui selon les cas (souvent à Genève) donnera un loyer plus bas que le prétendu prix du marché fixé par la régie.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 24 novembre 2021