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Question de M. Maurizio L. à T : « J’ai demandé une baisse de loyer pour le 1^er janvier date de la fin du régime HLM de mon immeuble, comme le recommande l’ASLOCA sur son site internet. La régie refuse en invoquant le fait que les loyers seraient toujours contrôlés par l’Office fédéral du logement. Est-ce possible ? «

 

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM dans lequel le propriétaire recevait des subventions dégressives pendant 20 ans afin d’abaisser les loyers. En échange les loyers sont contrôlés par l’Etat pendant 20 ans. Ce contrôle accorde toutefois des rendements généreux aux propriétaires, rendements qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève après 20 ans. C’est pourquoi de nombreux locataires ont demandé et obtenu des baisses de loyers très importantes (de 10 à 30%) à la fin du régime HLM. Ce sera encore le cas pour les immeubles qui sortent du contrôle HLM à la fin de l’année, sauf ceux pour lesquels le régime HLM est doublé d’un subventionnement fédéral en vertu de la Loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété (LCAP).

 

Le contrôle des loyers selon la LCAP dure 25 ans, soit 5 ans au-delà du contrôle HLM ; c’est ce qui empêche notre lecteur de demander aujourd’hui une baisse de loyer sur la base du Code des obligations (art 270a CO). Malheureusement les mesures d’encouragement de la LCAP soit des abaissements de loyers cessent en général après 21 ans. Seules les personnes âgées, handicapées, nécessitant des soins ou en formation peuvent continuer à recevoir de la Confédération des aides pour le paiement du loyer. Les autres « subissent » le contrôle des loyers jusqu’à la fin des 25 ans, sans pouvoir demander une baisse du loyer.

 

Ces différents systèmes étant compliqués, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes. Par ailleurs une baisse de loyer doit être demandée en respectant le préavis de congé, soit en général 3 mois : en d’autres termes, pour pouvoir demander une baisse de loyer pour le 1^er janvier 2020, il est indispensable que le bailleur reçoive la demande le lundi 30 septembre au plus tard. Attention le cachet de la Poste ne fait pas foi : c’est vraiment la réception physique du courrier à la régie qui est déterminante.

Heureusement le lundi 30 septembre est un jour ouvrable et il suffit donc d’apporter sa lettre à sa régie ce jour-là.

 

François Zutter, ASLOCA Genève

Publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 21 septembre 2019