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Question de Monsieur Jean-Michel J. à Puplinge :
« J’ai dû récemment faire remplacer la sonnette de l’appartement qui ne fonctionnait plus. La régie a envoyé une entreprise et sa facture s’élève à CHF 231,80. La régie nous réclame le paiement de cette facture en prétendant qu’il s’agit de menus travaux d’entretien à la charge des locataires. A-t-elle raison ? »
Non, ces travaux sont à la charge du bailleur conformément à l’article 256 du Code des obligations qui prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état.
Les travaux d’entretien et de réparation sont donc à la charge du bailleur et non pas du locataire.

Toutefois, la loi prévoit que le locataire doit remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose (art. 259 CO).
Quels sont donc ces menus travaux ?

Contrairement à ce que prétendent les milieux immobiliers, et ce que prévoient de nombreux contrats, la différence entre les menus travaux à la charge du locataire et les travaux d’entretien à la charge du bailleur, ne réside pas dans leur coût : en effet, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les menus travaux sont ceux que le locataire peut effectuer lui-même sans connaissance technique particulière, et sans devoir faire appel à une entreprise.
Peu importe le coût de ces travaux.

Ainsi, la réparation d’un appareil électro-ménager nécessitant des connaissances techniques particulières ne peut pas être exigée d’un locataire, même si le coût de remplacement d’une pièce avariée ne représente que quelques francs.

Par exemple constituent de menus réparations à la charge du locataire, le remplacement du filtre de la hotte de ventilation de la cuisinière, d’une ampoule, d’un joint de robinet, de flexible de douche ou de fusible.
En revanche, le remplacement des charnières d’un frigo, du joint d’un lave-vaisselle, d’une électrode de chauffe-eau, la réparation d’un four et d’une machine à laver le linge, le remplacement de toile de tente, ne sont pas des menus travaux à la charge du locataire.

C’est également le cas, manifestement, de la sonnette d’entrée de l’appartement de notre lecteur puisque cette réparation a dû être effectuée par une entreprise.

On notera encore que les dispositions d’un contrat ou de conditions générales qui prévoiraient que tout ce qui ne dépasse pas CHF 100,- ou CHF 200,- est à la charge du locataire seraient illégales puisqu’elles ne correspondent pas à la définition ci-dessus.

La loi prévoit en effet expressément que les dérogations à l’art. 256 CO au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées ou dans des baux d’habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO).

A cet égard, on rappellera qu’à Genève, il n’existe pas d’usage en la matière et le document appelé « Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève » n’est en fait que des conditions particulières édictées unilatéralement par les milieux immobiliers. Les dispositions de ce document qui sont contraires à la loi sont donc radicalement nulles.
Les seules conditions générales obligatoires sont celles qui s’appliquent aux immeubles dont les loyers sont contrôlés par l’Etat.

François ZUTTER